もしあなたが売り上げ予測の方法について、いまいち、よく理解できてないと感じているとしたら、開業する前に知っておいたほうがいいかもしれません。
売り上げ予測をする時ってどんなときでしょう？
開業をしようと考えている人、2店舗目を考えている人、もしくは、今あなたが作った売り上げ予測が合っているのか、自信がないときではないでしょうか？
店舗開業について色々と情報を発信させて頂いていますが、立地については特に大切だと私は認識しています。
というのも、飲食店にしろ、美容室にしろ、店舗商売は立地がすべてといっても過言ではないからです。
なので、あなたには安易に立地を選んでほしくありません。
例えば、生まれた町だから、空いている場所がここだったから、直感でココだと思ったから、様々あると思います。
それは、それでいいと思いますし、否定するものではありません。
ただ考えて欲しいことは、必ずその立地に店舗出すことがあなたの思い描いたように繁盛するのか？成功できるのか？そういった観点から、必ず検証をしてほしいと思っています。
検証してみて売上げ予測があなたの思うものであれば、あなたも自信を持って開業することが出来るのではないでしょうか？
その為には、正確な売り上げ予測が必要になります。
どこまで、やればいいのかというのもありますが、すべてをやるという気持ちで取り組んで頂ければ幸いです。
売り上げ予測の為に必要なことって何？
まず、売上を予測する前に大前提として知っておいて欲しいことがあります。
それは、「あなたのお店を利用する人の気持ちで調べる」ということです。
なぜかというと、あなたはあなたが選んだ立地の場所が一番だと考えてしまうことが多いからです。
ですが、それはあなただけではありません。
開業を考えている誰もが陥る落とし穴みたいなものです。
ですが、それは今回からは捨ててください。
そうしないと、あなたの選んだ立地に有利な答えに持っていこうとする答えが出てきてしまうからです。
そうなってしまっては、正確な売り上げ予測は出来ません。
そもそも、売上予測は、パソコンの前で調べながら考えていても正確な数字は予測できません。
現地で実際に見ることが大切なのです。
これを「実査」といいます。
「実査」には5原則という5つの原則が存在します。
この「実査」の5原則を正しく行うことで正確な売上予測が可能になります。
売上予測を立てるための「実査」の5原則を知ろう！
原則1「売り上げ予測の原則」
実査の開始段階から、この物件にはどんな魅力があるのか？
その結果、どれだけの多くの人が訪れ売上がいくらになるかを、詳細に見ていくという原則です。
分かりやすくすると
①現場について・・「周りに人が少ない。せいぜい800万円/月かな？」
②周辺を実走して・「あの物件の場所は交通の要所だ。1200万円/月は期待できそうだ」
③もう一度現場で・「隣の競合店に来る目的はほとんどが食事だけだ。1000万円/月くらいか」
④さらに周辺を実走して
⑤・・何度も試行・思考を続ける・・「街の中で、食事しやすい店が少ない。バランス
が崩れている。1100万円/月かな」
どんな立地上のことを見つけたとしても、それが予測売上げにどの程度影響するかに結び付けて考えていくように習慣付けてください。
原則２ 「五感優先の原則」って何かを知ろう！
五感優先の原則って何のことでしょうか？
言葉通りに取れば、「視覚」、「聴覚」、「触覚」、「味覚」、「嗅覚」の五つを使って、感じるということになるのですが、一体どういうことなのか？
それは、五感を使って感じることは、そのまま五感を使って感じることです。
そして、五感優先の「優先」は、何に対して優先するのか？
それは、多くの思いこみの情報に対してです。
例えば、物件を知るために地図を使ったりします。
ですが、地図の中には、様々な誤りや、誇張、誤植が含まれているのです。
特に、道路の太さや商業施設などは、実際に見ると大きく異なっていることが多いのです。
実際にどんな風にやるのかというと、
統計デ-タ：人口2300人の街を調べる為に実際に街並みを見て、その時に「アパ－トマンションが多い最低でも1000人は住んでいそうだ。」と感覚で思ったとします。
それらを解決する方法として、次のステップで実査で見たことを基準に、統計を見直すと精度があがるということです。
その際、「人口の集計方法が間違っていないか？」とか、「人口の年次が古くはないか？」などをしっかりみてください。
つまり、統計データだけでなく実際に近隣の駅に行って、自分の目で見たり感じることで、「乗降者数を調べてみよう」という流れになるのです。
そして、実際に調べてみると、結果：1990年13000人1997年19000人と46％アップしていた。「人口は増えている」と気づくことができるのです。
これが、2番目の原則の「五感優先の原則」です。
原則３「数値化の原則」って何かを知ろう！
もし、五感で感じた数値が統計情報と正しければそのまま用いても構いませんが、実際には宅地の造成や大型建造物などが出来ていることがあるため、統計情報が当てにならないようなことが起きます。
そういったときには、最も正しいと思われる数字を考案しなければなりません。
しかし、人間の知覚に関わるようなところは、完全に決まった数値化方法があるわけではありません。
一般的に視界評価を3段階に分けたりしますが、こうした数値化出来る能力が必要となります。
数値化の原則の正しい数値化例をご紹介しましょう。
・ドライバ－から看板が見える⇒最大どこまでの距離から見えるか？
⇒200ｍ手前から見えた⇒視界性評価を「200」としようと決めました。
しかし、
①遠く離れれば、ドライバ－の視野が含まれる看板の大きさは相対的に小さくなるから、このような数値化は誤りということがわかります。
②一定の距離で一定の目線であれば、ドライバ－の視野に含まれる看板の大きさはそのまま、看板の視界性（見えやすさ）になる。この数値は正しい。
、こう考えます。
・ドライバ－から看板が見える⇒普通のドライバ－でも見えるだろうか
⇒普通のドライバ－の目線や視野に入っているだろうか？
⇒視野を4度ずつ区切ってみよう。
⇒物件は7度ほど目線から外れるから視界性評価を4/7としよう。
という風に考えるのが正しい数値化例になります。
まだ、ピンとこない方もいると思いますが、理解しようとせずに、こうやるんだということをまずは頭に留めておいてください。
のちのち、後述する内容で、少しずつ理解できて行くはずです。
なので、今出来無いことを心配する必要はありません。
原則４「比較」の原則って何かを知ろう！
前回お話した、数値化の原則の中で視界性評価のお話がありました。
視界性評価といっても、単に段階評価しているだけでは、いい加減なものになってしまいます。
ほかの物件との比較があって初めて意味があるのです。
事例から見てみましょう。
物件 A店 B店
人口 17500人 15000人 20000人
売上げ ？ 1200万円 800万円
この比較表を使うと、物件の売り上げ予測は1000万円となる⇒この推測は誤りです！
なぜなら、A店とB店は人口と売上げの関係が逆転している（これは変）
A店、B店の売上を決めている「別の要因」があるはず。
そこで、
物件 A店 B店
環境 隣に中堅の 隣に大きな 近くに商店あり
ス－パ－あり 商業施設あり （年商2億円）
（年商21億円） （年商40億円）
売上 1000万円（予測） 1200万円 800万円
これならば、推論として、物件の売上予測を1000万円とすることは間違っていない。
比較はこのように、正しい推論をするために用います。
このように、その数字が他の物件と比べてどうなのかを比較することが必要です。
これが出来ることで、実査の最終原則と結ばれるということになります。
原則５「仮説・検証の原則」って何かを知ろう！
仮説・検証の原則とは？
例えば、交通量というものが売り上げに関係していると多くの人が考えています。
これが、仮説です。
つまり、ほとんどの交通量のない場所でも、売上が高い店は存在しますし、逆に1日10万台以上通る道に面した店でも不振店になっている店はあります。
交通量と売上げの間には、一般的な相関は見つかっていないのです。
ということは、交通量は仮説であって、検証されていない。
だから、検証できていないことを基準にして、売り上げ予測をするよりも検証できた要因を使うほうが、売り上げ予測の精度は高くなるということです。
いかがでしたでしょうか？
実査（実地調査）という聞きなれない言葉から入り、実査の5原則をご紹介しました。
ただ今は、こういったことをやって「売り上げ予測というものは出来るんだ」ということを知って頂くことで今は十分です。
売上予測をする前に知っておきたい統計デ-タの使い方！
あなたが出店したいと考えている、物件があったとしたらあなたはその物件をどう判断して契約しますか？
・道路沿いの店舗だからですか？
・店舗の前の人通りが多いからですか？
・駅が近いからですか？
という風にいくつかの理由が挙げられるかもしれません。
しかし、その店舗を契約、開業する判断と考えると難しさを感じるのではないでしょうか？
確かに立地を決める際に現地に行き五感で観察することはとても大切です。
しかし、今の段階では仮説となってしまいますが、検証し、実際に判断する為に、統計情報を利用しましょう。
必要な統計情報は、国が調査したデ-タが公表されているので、
・国税調査
・商業統計
などを利用しましょう。
国税調査とは？
国税調査は、総務省所管の調査で、5年毎に日本全国で、そこに滞在するほぼすべての人を対象に行われます。
国は他にも様々な調査を行っているもののその大部分がサンプリング調査です。
しかし、国税調査は「すべて」の人が対象なので、外国人も入院中の患者でさえも含みます。
国税調査の調査項目は、立地調査には欠かせない項目となっています。
項目を見てみましょう。
世帯員に関する事項
⑴氏名
⑵男女の別
⑶出生の年月
⑷世帯主との続き柄
⑸配偶の関係
⑹国籍
⑺就業状態
⑻就業時間
⑼所属の事業所及び事業の種類
⑽仕事の種類
⑾従業上の地位
⑿従業地又は通学地
世帯に関する事項
⑴世帯の種類
⑵世帯員の数
⑶住居の種類
⑷住宅の床面積
⑸住宅の建て方
などになります。
商業統計とは？
商業統計は、経済産業省が、やはり5年に一度（その間に簡易調査が一度はいります）、卸売業、小売業を対象に行う調査です。これも全数調査です。
小売業は、その事業者数と売場面積、年間販売額、駐車台数を1セットにして、規模別、業態別等に分けて集計されます。
とりわけ、小売業の年間販売額は、その街、地域に買い物に来ている人々の規模を知ることが出来るということ言う点で、きわめてすぐれた指標となります。
以上のような統計デ-タを事前に用意することで、実際に現場に足を運んで実地調査をする際に比較することで、違いが分かるなど把握することができます。
そうすることであなたの店舗の契約の判断に役立っていくということに穴ります。
ただし、契約前提で調査をすると冷静な判断が出来無くなるので、その点は注意が必要です。
望んだ地域では無い時は契約をしないということも頭に入れておくべきでしょう。
メッシュ統計で正確なデ－タ比較をしよう！
メッシュ統計とは？
メッシュ統計は、日本全土を東西南北ほぼ均等に区分して網の目のような形にしたものを、「メッシュ」といいます。
そして、このメッシュに合わせて人口や世帯数などのデ－タを集計したものが、「メッシュ統計」です。
主に
・国税調査
・商業統計調査
・事業所統計調査
などがメッシュ統計として集計されています。
メッシュ統計には、4種類の大きさがあります。
・１次メッシュ・・・東西に１度、南北に2/3度（＝40分）で縦横それぞれ80ｋｍの四角形で国土地理院の20万分の1の地図に該当します。
・２次メッシュ・・・１次メッシュの東西南北を８等分して、縦横それぞれ10ｋｍの四角形になります。これは、２万5000分の1の地形図に該当します。
・３次メッシュ・・・２次メッシュをさらに10等分にしたのが、３次メッシュで「基準メッシュ」よも呼ばれます。縦横それぞれ1ｋｍの四角形です。
・４次メッシュ・・・３次メッシュを縦横それぞれ２等分したもので、一辺が約500ｍの四角形になります。統計デ－タが集計されている最小のメッシュです。
メッシュ統計はこうやって活用する！
メッシュ統計を活用するにあたって、最も多く活用されるのが３次メッシュです。
メッシュ統計は比較することがしやすいデ－タです。
なぜなら、形状も広さもまちまちで変化の多い町丁目と比べて、メッシュは常に同じ場所同じ大きさだからです。
メッシュ統計は、半径2ｋｍの徒歩商圏、半径5ｋｍの自動車商圏などの円の範囲内で、このメッシュ別デ－タを面積按分集計をします。
メッシュ統計理解できましたか？
詳しい詳細などは総務省HP「地域メッシュ統計の結果資料と提供方法」をご覧ください。
http://www.stat.go.jp/data/mesh/teikyo.htm
